H-1B签证持有者几乎从美国住房市场上消失

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编译自《新闻周刊》

H-1B签证持有人正从美国房市“消失”

根据最新数据，自特朗普总统近期签署针对移民的行政命令后，获批给“非永久居民”的新FHA（联邦住房管理局）贷款数量几乎降至零。

美国住房与城市发展部（HUD）在3月26日的一封信中宣布，自5月25日起，美国境内的“非永久居民”（包括H-1B签证持有人）将不再有资格申请由FHA担保的住房贷款。

信中指出，此举符合特朗普总统“保障美国公民和合法永久居民经济机会”的承诺，同时确保“包括FHA担保贷款在内的联邦福利，仅限于持有合法永久居民身份的人士”。

John Burns研究与咨询公司（JBREC）的分析师Alex Thomas在社交媒体X上发文称，这项政策的影响已在美国房市显现，正在“重塑非永久居民的住房市场”。

最新数据如何显示？

由Thomas、Eric Finnigan和Zack Ray联合撰写的JBREC新报告指出，截至6月，非永久居民（NPR）在全国FHA贷款中的占比已降至不到1%，而5月时约为5.5%，4月则超过6%。

到了7月和8月，非永久居民获得FHA政府担保贷款的比例几乎为零，这是自2018年2月以来的最低水平。

“自5月新规生效以来，NPR的新FHA贷款几乎归零。”Thomas在X上写道。“2024年，NPR约占全国FHA贷款量的4%，部分市场（尤其佛罗里达州）更高。”

Thomas告诉《新闻周刊》（Newsweek），这些结果“基本符合预期”。他说：“住房金融政策的变化通常会很快反映在数据中。我们在4月和5月看到非永久居民FHA贷款锁定量激增，因为他们赶在新规5月底生效前锁定贷款。”

为什么非永久居民不再获得FHA贷款？

Thomas表示，FHA贷款下降的主要原因是“他们现在根本不买了”。

由于无法获得FHA贷款，非永久居民只能依赖其他融资方式，比如传统贷款（conventional loans），但这些贷款不受联邦政府担保，要求更严格，包括较高的信用分数、美国收入与就业证明等。

“非永久居民仍可通过传统融资获得贷款，”Thomas说，“但FHA贷款通常因审核宽松而受欢迎。如今被排除在FHA贷款之外的NPR借款人，可能无法符合传统贷款资格。我们已观察到，最近几个月非永久居民整体贷款量下滑。”

这些严格条件显示出，特朗普政府的新政策叠加当前高房价环境，正在严重削弱非永久居民的购房能力。

对房市会有何影响？

Finnigan指出，FHA自5月起禁止向H-1B签证持有人及其他非永久居民发放贷款，正在挤压部分关键市场的“入门级住房购买力”，这些市场本已面临销售疲软与供应过剩的问题。

此外，随着特朗普上月签署总统令，对H-1B签证设立10万美元申请费，此举也使得美国对技术移民的吸引力下降。

多位专家与雇主警告，这笔费用可能损害美国企业的竞争力，使其更难吸引高技能人才。

“这项行政命令扼杀了许多美国企业依赖的合法移民项目——影响的不仅是企业，更是美国经济本身。”国家移民论坛（National Immigration Forum）总裁兼首席执行官Jennie Murray此前在致《新闻周刊》的声明中表示。

Thomas补充称，从全国范围看，这项禁令的总体影响有限。“2024年，非永久居民仅占FHA贷款量的约4%，历史上通常为2%至3%。”

“由于FHA贷款没有数量上限，非永久居民并未与美国公民或永久居民争夺有限的贷款名额。对于永久居民而言，阻碍他们买房的最大问题仍是可负担性差——房价高、利率高、持房成本上升。”他指出。

不过，Thomas也提到，在非永久居民占FHA贷款比例较高的地区——特别是佛罗里达州和德克萨斯州——这项政策的影响将更为显著，需求可能出现明显下降。