美伊战事冲击杜拜房市 炒房客退场观望资金伺机而动
一场始于2月底的美以伊战事，不仅让该地区陷入高度地缘政治危机，也让杜拜房市受到严重冲击。杜拜高端住宅开发商分析，市场并非全面崩跌，而是市场结构重新洗牌，观望买家将在「安定」时机出现时出手。
2月底美以联手突袭伊朗后，伊朗也对美国设在阿拉伯海湾地区数国的工业、能源和民用基础设施展开反击。这场持续数月的美以伊战争，严重打击阿拉伯联合大公国（阿联）的航空、房地产、旅游、饭店等产业，对阿联最大商业城市杜拜的影响尤其惨重。 杜拜房地产市场由过去数年的高速成长转向降温，交易量明显下滑，买家决策时间拉长，豪宅与预售屋市场受到极度影响。
全球知名房地产顾问服务公司Knight Frank数据显示，2026年上半年，杜拜住宅交易量年减13.6%，其中5月交易量较去年同期大减45%，6月也减少16.4%。
此外，战事除打击买家信心，也推高建筑材料及物流成本，迫使开发商重新评估定价、供应链及建设进度。
杜拜指标型高端住宅别墅开发商「Sobha Realty」别墅暨室内设计总监沙米尔（Khalid Samir）近日接受中央社记者专访时表示，2026年3月地缘政治局势升高后，房地产业确实受到影响，但最直接的冲击首先出现在「物流」，以及开发商进口建筑原材料的成本。
沙米尔指出，当原物料运输受到干扰、成本提高，最终也会反映在房地产开发成本上；由于消费者无法确定短期内地缘政治局势将如何发展，购买公寓、别墅及其他房地产产品的意愿也显著降低。
然而，沙米尔观察认为，没有人预期任何地缘政治危机会永久持续，之前战事造成的市场降温只是「短暂波折」（hiccup）。「杜拜房地产基本面并未遭到破坏。」沙米尔说。
总部设于美国洛杉矶的商业地产服务和投资公司「CBRE」最新资料显示，杜拜第2季住宅交易不到3万7000笔，比2025年同期减少约29%；但房价仍比去年同期高1.9%，显示市场目前主要是「交易量修正」，而非价格全面崩跌。
沙米尔尤其看好目前处于观望状态的资金。
沙米尔进一步解释，目前市场上存在大量所谓的「观望者」（sideliners）。这些人手中其实握有资金，只是在目前的情势下不知道应该把钱放在哪里。相对于手上没钱买房的人来说，这批人手上有钱，但面临的是资金价值受到侵蚀的问题。
这批观望者正在等待一个能够提供「安全与繁荣」的市场环境，一旦阿联成功走出战争与地缘政治风险，这些资金很可能又会迅速进入房地产市场。因此，沙米尔对战事缓和后的杜拜房市仍然相当乐观。
这种「观望资金等待回流」的现象，也与今年4月停火后市场出现的变化相互呼应。
Sobha Realty董事总经理艾佛瑞德（Francis Alfred）4月曾公开表示，停火消息公布后，公司客户成交转换率立即较局势缓和前增加约3倍，显示部分买家并非放弃购屋，而是在等待风险降低。
此外，杜拜房市的买家结构也在改变中。根据中东媒体「阿拉伯海湾商业远见」（Arabian Gulf BusinessInsight，AGBI）近期报导，杜拜近年发展快速的房地产开发商「Samana Developers」创办人兼执行长法鲁克（Imran Farooq）表示，过去以完工前转售为目的的投机买家以及部分家族办公室投资者正在退出市场，杜拜房地产逐渐从「买进、转售」转向实际居住。目前终端住户销售量约占40%，希望未来10年提高到75%。
阿联另一家房地产开发商「Reportage Group」董事总经理努切拉（Andrea Nucera）则指出，杜拜房地产市场现在更加重视房屋交付后的持续收益，而不是单纯期待资本利得。
报导强调，这种转变即是一个重要讯号，代表杜拜房地产市场可能正进入另一个阶段：投机买家减少，但长期投资人与实际居住者的重要性提高。
杜拜销售量最大的房地产开发商「EmaarProperties」创办人阿拉巴尔（Mohamed Alabbar）9月初也向阿联媒体「The National」表示，美以伊战事先前虽让杜拜房地产市场有所下跌，但这并非危机，而是市场价格在分化和调整。
阿拉巴尔说，近期的买家开始从超级豪宅转向至较容易负担的纯住宅。
报导指出，超过1000万迪拉姆（约新台币8686万元）的豪宅需求已降温，100万至200万迪拉姆（约新台币868万至1736万元）住宅的需求则相对增加。买家会更加谨慎，并重新计算风险与报酬。但买家并未消失。
这种趋势也呼应沙米尔的判断，接下来杜拜房市最大的潜力将会是那些尚未进场的观望资金。一旦地缘政治局势出现明确解决方案，这些资金就可能快速回流。
因此，杜拜房地产目前更像是在等待一个讯号——「何时可让买家重新相信『现在可进场』」。
最终，2026年这场美以伊战事并不会让杜拜房市崩盘，而是让市场结构重新洗牌。短线炒房者退场；真正的自住者、长期投资者，及目前场外观望的资金，将成为杜拜房市下一阶段的主要购买力。
