看好日本租房需求　Brookfield砸千亿日圆买3700户

加拿大投资管理公司布鲁克菲尔德（Brookfield）看好通膨环境下日本租房市场的强劲需求，近期斥资逾1000亿日圆（约新台币200亿元），一举买下日本4大都市圈的租赁公寓。

「日本经济新闻」报导，布鲁克菲尔德是全球基础设施与不动产投资领域的一间大型企业。 布鲁克菲尔德过去曾投资位于东京汐留的电通集团总部大楼等项目，但这次是首次涉足日本国内的住宅投资。布鲁克菲尔德计划在未来数年内，向日本市场投入超过100亿美元（约新台币3.2兆元）资金。

本次收购标的包含首都圈（东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县）、大阪圈（大阪市、奈良县、京都府等地）、名古屋市及福冈县，共50栋、总计3700户住宅。

其中包括不动产开发商Samty所开发的高级公寓系列S-RESIDENCE等物件。这是2026年以来日本国内规模最大的住宅交易案。

布鲁克菲尔德主要看好单身族群的租赁需求，这些物件大多位于交通便利的市中心地区，平均屋龄不到4年。由于具备多项优良条件，该公司判断，这些物件的投资报酬率可望高于一般不动产投资。

根据不动产资讯服务公司At Home资料，适合单身居住、面积在30平方公尺（约9坪）以下的公寓，东京23区6月的平均租金达到11万4242日圆（约新台币2万2938元），比去年同期上涨12.4%，连续25个月创新高，福冈市的涨幅更达到15.9%。

而适合家庭居住、面积介于50至70平方公尺（约15至21坪）的物件，租金也维持两位数年增幅。

大型不动产服务公司CBRE指出，日本过去单笔住宅交易金额突破1000亿日圆（约新台币200亿元）的案例仅4起。

史上最大规模的交易案为2020年美国投资基金黑石集团（Blackstone）斥资约3000亿日圆（约新台币602亿元），一口气买下大都市圈220栋租赁公寓。

各大投资金融机构对日本住宅市场的投资意愿相当高。2025年，美国华平投资集团（Warburg Pincus）收购东京都心近郊的一批合租住宅。

这些物件过去曾因营运公司倒闭而引发社会问题，如今已改由其他品牌重新营运。华平投资也在2026年决定收购日本知名学生公寓业者J.S.B.。

根据CBRE数据，2025年日本住宅投资额年增86%，达约9800亿日圆（约新台币1972亿元），创下自2005年有统计数据以来的新高。相较于疫情前2010年至2019年，年平均约3900亿日圆的水准，投资规模大幅跃升。

2026年1至6月的投资额约为3800亿日圆（约新台币763亿元），虽比去年同期微幅减少3%，但仍维持在高位。

以个人名义购买的中古公寓价格，因反映建材与人力成本的暴涨，近几年急速攀升。在日圆贬值背景下流入的国内外投资资金填补市场需求，使房价以超越日本人平均所得增幅的速度上涨。

从全球市场来看，海外主要城市的房价同样上涨，使日本房产相对显得便宜。此外，人工智慧（AI）热潮带动的全球股市上涨，也成为这波投资的助力。

不过，房价涨势也开始出现后劲不足的迹象。不动产调查公司东京Kantei指出，东京23区中古公寓6月平均挂牌售价，以70平方公尺（约21坪）换算为1亿2741万日圆（约新台币2558万元），比前一个月下跌了0.8%。这是时隔26个月以来首次出现月度负成长。

即便如此，投资金融机构对都会区优质物件的投资意愿依然未见衰退，预计将成为支撑房价的关键因素。外资资金持续流入，有助降低不动产价格大幅下跌的风险，也形成进一步吸引新资金进场的结构。