购屋痛苦度远超东京首尔 河内房市降温重整青年仍感无望

越南首都河内房价近年疯狂暴涨，房价所得比高居世界第5。虽然今年房市在高利率下进入降温与重整期，但巨大的薪资差距仍让Z世代无奈感叹「靠自己买房是不可能的任务」，深刻反映出当地年轻人对购屋的绝望与无力。

越南首都河内房价近年呈现爆发式上涨，据越新社，2024年河内市部分地区公寓房价暴增约40%至50%，今年初更一举超越商业大城胡志明市，为越南最贵。 越南房地产市场研究所（VARS IRE）研究指出，自2023年起，河内、岘港和胡志明市的公寓价格持续上涨。到去年第3季度，与2019年相比，河内价格飙涨96.2%，几乎翻倍。岘港上涨77.1%，房市较早开发的胡志明市则是56.9%。

去年9月，时任总理范明正（Phạm Minh Chính）公开质问：「公寓房价为何高居不下？」自此，整顿囤房炒作、增加住房供给，成重要民生政策。18日，总理黎明兴（Lê Minh Hưng）再强调，政府已大力发展社会住宅与租赁型住宅、修订土地法调控价格，誓让房地产调降。

●越南房市进入降温与重整期

然而，在历经前2、3年的房价飙升后，今年房市出现市明显的降温与重整：增幅减缓，成交量更较先前大减约3到6成。

除高房价使中产阶级望之却步外，随全球通膨、越南基建潮上调至12%至16%的银行房贷利率，更让一般民众购屋成本大增。

在越南从事房地产近10年的台湾人张岳丰告诉中央社，有鉴于全球局势，与越南通膨高点，越南银行因此升息，造成现在房地产交易量大减。「贷款利率可能达到12%，甚至浮动利率高达16%都有，这成了目前房市交易量在某些地方甚至腰斩的主要原因」。

张岳丰表示，越南政府注意到房价快速上涨，并推出了一些调控制度，「未来几年越南法律很有可能会迎来巨变，朝更制度化方向发展，让市场更清晰、更有制度」，如外国人的房产证明申请就比以前更透明化。

他认为，这是每个快速发展经济体在特定发展阶段都会出现的现象，如台湾80年代房价快速增长时，政府也采取了一定的调控措施。「如何在房价快速上涨的同时，兼顾居住正义与公平正义，取得平衡，这是目前越南政府面临的难题，也是努力的方向」。

●谁能在河内置产？

随著经济发展，外籍人士纷纷在此落脚、置产。台湾人Wendy也是其中一员，她接受中央社访问时指出，「越南一直吸引外资，再加上中国+1，越来越多外资企业进驻越南，租房的刚需还是有的。外国人在这里买房或是租房一直都蛮多的，而且我觉得它在持续上涨中」。

她于2018、2019年在当时的河内市郊河东（HàĐông）先后购入两套公寓。如今河内市扩张，生活机能与基础建设到位，一套市价已翻两倍，另一套也涨了5成。

「以前我来的时候人没那么多，现在移往河内的人越来越多了，所以房价越涨越凶，涨得我觉得还蛮高的，涨了好几倍，2、3倍是有。未来我觉得河内是首都，不太可能会跌到哪里去，只会越来越贵」。

他观察，一般上班族要靠自己在河内置产并不容易，他身边朋友大多有父母赞助，或抵押家里乡下土地买房。

张岳丰表示，不少河内买家主要来自资产转换，例如从二线城市卖掉房地产或土地，再到首都买公寓。因此，许多买家是外来人口，在二线城市可能是富人，到了首都则是一般民众，这也是目前河内和胡志明市等大城市主要的人口组成结构。

他指出，令人乐观的是，越南正快速推进基础建设。「短短几年内，就可看到河内的某块乡村农田变成生活机能完善的都市区。因此，年轻人虽然一开始可能只买得起外围的房子，但过个3、5年，那里可能就变成市区了」。

●谁能住进社会住宅？

36岁的阿俊（Tuấn）从事行政工作，夫妻两人6年前申请到一户约69平方公尺的两房社会住宅，位于与市中心一河之隔的龙边（Long Biên），如今开发快速，生活机能良好。

他告诉中央社，公寓当时总价约10亿（约新台币125万元），在老家父母的协助下自备3亿，向银行贷款了7亿，每个月偿还本金和利息约700万越南盾，如今还剩5亿多尚未还清。

他解释，购买社会住宅的首要条件是收入必须符合标准；第二个条件是从未拥有过任何房地产或公寓。此外，必须在该社会住宅项目的城市居住和工作。

随著一对儿女长大，阿俊正在考虑换到更大的公寓，却遇到了困难。「为了要有钱买更大的公寓，我们必须先卖掉这间公寓。此外，还要付清这间公寓的房贷，并准备一大笔钱，结合卖公寓的钱，才有可能买下更大的房子，预计还需要20到30亿盾才能买3房公寓」。

无法再申请社会住宅的他坦言，对于住在河内、领办公室薪资的双薪家庭来说，要在目前的河内拥有一套房子非常困难。如果没有投资、来自家里或银行的协助，要在这里拥有自己的房子很不容易。

不过他说，政府正在市内建设许多社会住宅，预计2到3年后会有更多大楼。「对其他家庭来说，购买社会住宅的机会比我们当年更多了，只要符合申请条件，相信能够更轻松买到社会住宅公寓」。

●Z世代的买房无力感

2025年第3季度，河内公寓新房一般售价飙涨至约9500万越南盾／平方公尺（约每坪新台币42万元），接近台湾高雄预售屋均价。然而越南统计总局（GSO）最新数据，今年河内劳工平均月薪却仅约980万至1230万越盾（约新台币12500元至15500元）。

根据Numbeo、日经亚洲及世邦魏理仕（CBRE）等机构数据，河内的房价所得比（Price-to-IncomeRatio）已高达31.1至38.3 倍，代表一个家庭需不吃不喝30年以上才能买得起一间房，为全球第5高，痛苦程度大幅超越首尔的17.3 倍、新加坡的13.7倍及东京的11.4 倍。

27岁的小庄（Trang）是兽医系研究学生，同时在新创公司接案工作。他目前和父母以及3只猫住在河内市的3层楼透天厝。他说，父母在河内有房，已是幸运一族。

他向记者感叹，「最近3、4年来，买不买得起房已经没什么好讨论的了：我绝不可能靠自己买房。如果你只是一个普通的上班族，那平均薪资和房价之间的差距实在太大了」，反映了Z世代对于买房已不再抱有期望的深刻无力感。

他正规划搬出和朋友同租，他指出，越来越多的年轻人搬离河内，往乡村发展。「我不认为我是个特例。老实说，若没有父母的帮助，许多年轻人根本买不起房子，除非他的事业非常成功」。

他表示，政府确实正推动社会住宅计划，但住宅距离遥远，且即使有年轻人房贷优惠利率，「你还是必须存够头期款和其他所有费用，利率便宜个2%或1%，其实不会有太大差别」。

他无奈表示：「这不是越南独有的问题，听说房价狂飙的情况在世界各大城市都一样。一开始我确实感到有些绝望，从小的教育就告诉我们，终极目标就是买房、成家立业。但现在，买房已经是不可能的任务了，从某种意义上来说，我感到绝望，不过现在我已经不在乎了，这就是人生。」